URBANISME

05/06/2019 / Droit public

Exercice du droit de délaissement et plus-value à la revente

  1. Prévu aux articles L. 241-1 et suivants du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le droit de délaissement est la faculté offerte aux propriétaires d'un bien, concerné par une opération ou un projet d'urbanisme, de contraindre l'expropriant à acquérir le bien concerné. Lorsqu'un délai d'un an s'est écoulé à compter de la publication d'un acte portant déclaration d'utilité publique d'une opération, les propriétaires du bien à acquérir compris dans cette opération peuvent mettre en demeure l'expropriant, au bénéfice duquel la déclaration d'utilité publique est intervenue, de procéder à l'acquisition de leur bien dans un délai de deux ans à compter du jour de la demande.

À défaut d'accord amiable à l'expiration du délai de deux ans, le propriétaire du bien concerné par l'expropriation peut saisir le juge de l'expropriation, afin que ce dernier prononce le transfert de propriété et fixe le prix du terrain dans les mêmes conditions et avec les mêmes effets qu'en matière d'expropriation. L'article L. 241-2 du Code de l'expropriation précise que l'acte ou la décision portant transfert de propriété éteint par lui-même et à sa date tous droits réels ou personnels existants sur l'immeuble cédé.

  1. Parce qu'elles sont susceptibles de porter atteinte au droit de propriété, ces dispositions du Code de l'expropriation sont justiciables de l'article 1er du Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, selon lequel toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Le propriétaire d'un terrain ayant fait l'objet d'une procédure de délaissement est fondé à se prévaloir du droit garanti par ce texte, dès lors que la parcelle constitue un bien protégé au sens de la CEDH.

La Cour de cassation a récemment fourni une nouvelle illustration de la protection accordée par la convention européenne des droits de l'homme aux biens expropriés.

Propriétaires d'un terrain à Saint-Tropez, situé dans un emplacement réservé par le plan d'occupation des sols à la création d'espaces verts, deux requérants ont mis la commune en demeure de l'acquérir. Le transfert de propriété a été ordonné par le juge de l'expropriation en septembre 1982. Cependant, aucun espace vert ne fut créé et, en 2008, après modification des règles d'urbanisme, le terrain, devenu constructible fut revendu à une personne privée. L'ayant droit des anciens propriétaires a assigné la commune en paiement de dommages et intérêts. La cour d'appel d'Aix-en-Provence ayant rejeté sa demande, elle s'est pourvue en cassation.

Dans son arrêt du 18 avril 2019, la troisième chambre civile rappelle qu'aux termes de sa propre jurisprudence, le droit de délaissement ne permet pas au cédant de solliciter la rétrocession du bien sur le fondement de l'article L. 12-6 du Code de l'expropriation (Civ. 3e, 26 mars 2014, Barratier, n° 13-13.670). Une telle position a été jugée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel (Cons. const. 21 juin 2013, n° 2013-325 QPC).

  1. L'ayant droit des anciens propriétaires invoquait l’article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne des droits de l’homme. Si l’absence de droit à rétrocession d’un propriétaire ayant fait usage de son droit de délaissement lorsque le bien n’a pas reçu l’affectation prévue n’est pas en soi inconventionnelle, la Cour de cassation vérifie in concreto l’absence d’atteinte au droit au respect des biens.

En l’espèce, la Cour constate « qu’un auteur de Mme D. avait, sur le fondement du droit de délaissement et moyennant un prix de 800 000 francs (121 959,21 €), cédé à la commune son bien, qui faisait alors l’objet d’une réserve destinée à l’implantation d’espaces verts, et que la commune, sans maintenir l’affectation du bien à la mission d’intérêt général ayant justifié sa mise en réserve, a modifié les règles d’urbanisme avant de revendre le terrain, qu’elle a rendu constructible, à une personne privée, moyennant un prix de 5 320 000 € ». Elle en conclut que, « en dépit du délai de plus de vingt-cinq années séparant les deux actes, la mesure contestée porte une atteinte excessive au droit au respect des biens de Mme D. au regard du but légitime poursuivi ». L’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence est cassé et l’affaire renvoyée à la cour d’appel de Lyon.

La haute juridiction judiciaire considère donc que le refus de toute indemnisation, dans ce cas d'espèce, constitue une ingérence dans l’exercice de ce droit. Cette ingérence « est justifiée par le but légitime visant à permettre à la personne publique de disposer, sans contrainte de délai, dans l’intérêt général, d’un bien dont son propriétaire a exigé qu’elle l’acquière ». Cependant, « il convient de s’assurer, concrètement, qu’une telle ingérence ménage un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux et, en particulier, qu’elle est proportionnée au but légitime poursuivi ».

 

Civ. 3e, 18 avril 2019, pourvoi n° 18-11.414