PRÊT IMMOBILIER

24/07/2020 / Droit bancaire

TEG erroné et calcul des intérêts sur la base d’une année « lombarde » : la Cour de Cassation a uniformisé les sanctions

En matière de prêt immobilier, avant le 19 juillet 2019, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2019-740 du 17 juillet 2019 relative aux sanctions civiles applicables en cas de défaut ou d'erreur du TEG, les erreurs ou omissions de TEG faisaient l’objet de deux types de sanctions distinctes :

  • la déchéance du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge en cas d’erreur affectant l’offre préalable d’un prêt immobilier soumis au code de la consommation (Code de la consommation, anc. art. L. 312-33, devenu art. L. 341-34) ;
  • la substitution du taux d’intérêt légal au taux d’intérêt contractuel, en cas de TEG absent ou erroné dans le contrat de prêt, sanction d’origine jurisprudentielle, fondée sur les dispositions de l’article 1907 du Code civil prévoyant notamment que le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit.

L'ordonnance n° 2019-740 du 17 juillet 2019 a été adoptée afin de clarifier et d'harmoniser le régime des sanctions civiles applicables en cas d'erreur ou de défaut de ce taux. Elle prévoit que le défaut de TEG/TAEG, comme son erreur, ne pourront donner lieu qu'à une seule sanction : la déchéance du droit aux intérêts du prêteur « dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment du préjudice pour l'emprunteur ».

L’avis de la première chambre civile de la Cour de Cassation n° 15004 du 10 juin 2020 est venu expliciter plusieurs points concernant l'application de l’ordonnance du 17 juillet 2019 et surtout uniformiser les sanctions applicables en cas d’erreur affectant le TEG et le calcul des intérêts sur la base de l’année « lombarde » :

  • la Haute juridiction précise que l’ordonnance en date du 17 juillet 2019 n’est pas rétroactive ; toutefois, même lorsque l’ordonnance de 2019 n’est pas applicable, l’omission ou l’erreur du TEG ne peut être sanctionnée que par la déchéance du préteur de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment de la gravité de sa faute et du préjudice subi par l’emprunteur. Ainsi, les irrégularités affectant les contrats de prêt conclus avant et après l’entrée en vigueur l’ordonnance en date du 17 juillet 2019 seront désormais sanctionnées d’une manière identique ;
  • la sanction applicable au calcul des intérêts effectué sur la base d’une année de 360 jours dans le contrat de prêt n’est plus l’annulation du taux conventionnel, mais également la déchéance du droit aux intérêts librement fixée par le juge. L’avis rappelle la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation en précisant que pour prononcer la déchéance, l’erreur du TEG résultant du recours à l’année lombarde doit nécessairement être supérieure à la décimale.

Cour de Cassation, 1ère chambre civile, 10 juin 2020, avis n° 15004