URBANISME

16/10/2019 / Droit public

Risque d’atteinte au droit de propriété en raison de l’écart entre le prix d’acquisition d’un bien situé dans un emplacement réservé et le prix de revente par une commune

Les auteurs des plans locaux d’urbanisme peuvent délimiter des emplacements réservés à l’une des destinations d’intérêt général définies à l’article L. 151-41 du Code de l’urbanisme, au profit de personnes publiques ou privées chargées d’une mission de service public.

Les demandes d’autorisation dont l’objet n’est pas conforme à la destination de l’emplacement réservé doivent être rejetées (CE, 20 juin 2016, M. C…F…, société Nawak et Ventilo et autres, req. n ˚386978).

En contrepartie, le propriétaire d’un bien situé dans un tel emplacement peut mettre en œuvre la procédure de délaissement. Cela consiste à mettre en demeure le bénéficiaire de cet emplacement d’acquérir le bien (article L. 152-2 du Code de l’urbanisme). A défaut d’accord entre les parties, le juge de l’expropriation doit être saisi pour fixer le prix.

Le propriétaire qui a exercé son droit de délaissement ne peut en demander la rétrocession, même si la personne publique en cause n’a pas utilisé le bien conformément à la destination pour laquelle l’emplacement réservé a été créé (Cass. Civ. 3, 26 mars 2014, n° 13-13.670).

La situation du propriétaire d’un bien situé dans le périmètre d’un emplacement réservé est donc à cet égard plus défavorable que celle du propriétaire exproprié, lequel peut demander la rétrocession du bien qui n’a pas reçu dans les cinq ans, la destination prévue dans l’acte déclaratif d’utilité publique (article L. 421-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).

Il a été jugé que l’absence de droit de rétrocession du propriétaire d’un bien situé dans le périmètre d’un emplacement réservé n’était pas contraire à la Constitution, au motif que le droit de délaissement constituait « une réquisition d’achat à l’initiative des propriétaires de ces terrains », qui n’entre pas dans le champ d’application de l’article 17 de la Déclaration de 1789 protégeant le droit de propriété contre les atteintes non justifiées par une « nécessité publique » (Conseil Constitutionnel, 21 juin 2013, Décision n° 2013-325 QPC).

Toutefois, lorsque la personne publique qui a reçu le bien à l’issue de l’exercice du droit de délaissement ne maintient pas l’affectation du bien en vue de laquelle l’emplacement réservé avait été créé, mais le cède à un tiers, après avoir changé les règles d’urbanisme afin de réaliser un large bénéfice, le propriétaire initial d’un bien peut réclamer des dommages-intérêts.

Cela a été jugé par la Cour de cassation, dans un arrêt du 18 avril 2019, sur le fondement de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Il semble, qu’au cas d’espèce, la très grande différence entre le prix d’acquisition par la commune et le prix de cession à un tiers ait joué un rôle important. La commune avait en effet cédé le bien pour un prix de 5 320 000 euros, alors qu’elle l’avait initialement acquis pour la somme de 121 959, 21 euros.

Il convient donc que les bénéficiaires d’emplacements réservés soient vigilants à ne pas utiliser les biens acquis dans le seul but de réaliser une opération de valorisation. L’arrêt de la Cour de cassation ne dit pas clairement si une réparation aurait pu être réclamée si la commune, tout en réalisant un bénéfice, s’était assurée que le bien resterait affecté à une fin d’intérêt général. On ignore également le seuil à partir duquel le bénéfice réalisé sera suffisamment important pour constituer une atteinte excessive au droit de propriété.

Le propriétaire ayant cédé son bien devra, quant à lui, être vigilant quant à l’utilisation qui est faite par la personne publique du bien, ce qui peut s’avérer difficile lorsque la cession du bien à un tiers n’intervient que plusieurs années après l’exercice du droit de délaissement.

Cass., civ. 3, 18 avril 2019, pourvoi n° 18-11414