EXPROPRIATION

13/10/2020 / Droit public

Les termes de comparaison servant à déterminer la valeur vénale des biens expropriés doivent être assortis des références de publication.

La Cour de cassation, par un arrêt du 19 mars 2020, a mis fin, pour l’essentiel, à un débat récurrent quant à la nécessité de fournir les numéros de publication auprès du service de la publicité foncière des ventes citées à titre de comparaison pour déterminer la valeur vénale des biens expropriés.

Le bien exproprié dans cette affaire, consistait en un ensemble immobilier comportant une habitation et des locaux à destination d’activité (atelier, magasin-boutique).

On peut passer rapidement sur le point qui a donné lieu à cassation dans cette affaire : la Cour d’appel avait refusé de fixer les indemnités pour la partie magasin-boutique, au motif que l’expropriée n’avait pas fourni de termes de comparaison pour cette destination, ce qui était inexact. La cassation était donc encourue, au motif que la Cour d’appel avait dénaturé les conclusions de l’expropriée.

La Cour de cassation a en revanche écarté un moyen bien plus délicat quant aux précisions devant être apportées au juge de l’expropriation quant aux termes de comparaison proposés.

La Cour d’appel avait en effet refusé de prendre en considération certaines des ventes proposées à titre de comparaison par l’expropriée, dès lors que les références de publication au service de la publicité foncière n’avaient pas été données.

Curieusement, il semble que la Cour de cassation n’ait pas eu, jusqu’ici, l’occasion de se prononcer sur ce point, si bien que les juges du fond étaient partagés (n’exigeant pas les références de publication : CA Paris, 6 octobre 2011, RG n°10/00113 ; CA Paris, 3 mai 2012, SCI VENUS, CA Paris, 13 octobre 2016, RG n°15/24603 - exigeant au contraire les références de publication : CA Aix-en-Provence, 16 janv. 2020, n° 18/00039 ; CA Versailles, 26 mai 2020, n° 18/07616).

Dans l’affaire analysée ici, la critique de la position de la Cour d’appel par l’expropriée, reposait sur les points principaux suivants :

  • Aucun texte n’oblige de manière expresse à fournir ces références ;
  • Les ventes mentionnées étaient issues de la base BIEN réalisée par les notaires, ce qui était une garantie de la fiabilité des renseignements fournis ;
  • Une simple recherche auprès du service de la publicité foncière permettait, à partir des renseignements fournis quant à l’adresse et la date de la mutation, de rechercher l’intégralité des actes de vente.

En ce qui concerne plus précisément ce troisième point de la critique, la démarche à entreprendre consiste dans un premier temps à présenter une demande de renseignement auprès du service de la publicité foncière afin d’obtenir la liste des ventes portant sur la parcelle concernée et les numéros de références attachés à ces différentes ventes (formulaire Cerfa 3233-SD). L’acte de vente peut ensuite être obtenu en formant cette fois-ci une demande d’acte, grâce au numéro de publication (Cerfa 3236-SD).

La Cour de cassation a cependant considéré que la Cour d’appel, qui avait souverainement retenu que les informations communiquées ne permettaient pas de disposer des actes de vente correspondant aux termes de référence qu’elle citait, de connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions, avait pu en déduire à bon droit que ces termes de comparaisons devaient être écartés.

En pratique, cela revient à obliger les parties à l’instance à fournir pour chaque terme de comparaison, une série de renseignements sur la position, la date de la vente, la consistance juridique et matérielle du bien cédé, ainsi que le numéro de publication auprès du service de la publicité foncière.

C’est une véritable gageure, tant l’accès aux données est complexe et ne permet que dans un nombre limité de cas d’obtenir directement la référence de publication. A titre d’exemple, la base de données DVF (https://app.dvf.etalab.gouv.fr/), récemment créée afin de satisfaire aux exigences de l’article R. 112-1 A du Livre des procédures fiscales, ne permet pas d’accéder aux références de publication.

Il s’ensuit un renforcement du rôle des commissaires du gouvernement, membres de l’administration fiscales présents à chaque instance d’expropriation, afin de fournir au juge une analyse du marché indépendante des intérêts des parties (R. 212-1 du Code de l’expropriation). Les commissaires du gouvernement disposent en effet d’un accès illimité et exhaustif à toutes les informations sur les ventes enregistrées et publiées.

Il reste à se demander s’il ne serait pas utile de donner aux expropriés et aux expropriants, afin de leur permettre de défendre au mieux leurs intérêts, un accès équivalent aux bases de données de l’administration fiscale, mais cela nécessiterait sans doute une modification du Code de l’expropriation ou du Livre des procédures fiscales.

Cass., 3e civ., 19 mars 2020, pourvoi n° 19-11.463