Cabinet Cloix & Mendès-Gil, cabinet d'avocats à Paris
LETTRE D'ACTUALITÉ / Janvier 2019
Droit immobilier
BAIL COMMERCIAL
Pas d’annulation de la clause d’indexation dans son intégralité en cas de distorsion ponctuelle

Une société preneuse à bail d’un local commercial sollicite le renouvellement de ce dernier, lequel est accepté par le bailleur mais les parties s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé. En raison de la violation, par la clause d’indexation prévue au bail, des dispositions de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, la locataire saisit le Tribunal de Grande Instance d’une demande en restitution de l’indu.

Selon cet article : « est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux (…) prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ».

En l’espèce, il était notamment reproché par le preneur une période de variation annuelle de l’indice de juillet 1999 à juillet 2000, supérieure à la durée de sept mois s’étant écoulée entre la prise d’effet du bail au 1er juin 2000 et la première révision fixée au 1er janvier 2001.

En première instance, le locataire est débouté de l’ensemble de ses demandes.

En appel, la Cour infirme le jugement, répute non écrite l’ensemble de la clause d’indexation du loyer et condamne le bailleur à rembourser les sommes indûment perçues.

Un pourvoi est formé par le bailleur.

Saisie de cette question, la Cour de Cassation casse et annule l’arrêt d’appel en ce qu’il a réputé non écrite l’intégralité de la clause d’indexation estimant que les juges du fond ne devaient pas procéder de la sorte dès lors qu’il apparaissait que cette distorsion de durée n’affectait que la première révision du loyer et n’était que ponctuelle. Pour les révisions suivantes, les périodes de référence étaient de même durée.

Cass., 3ème civ., 29 novembre 2018, pourvoi n° 17-23058




BAIL D’HABITATION
Recevabilité de l’action en responsabilité délictuelle à l’encontre de l’occupant en l’absence de mise en cause du locataire

Dans cette affaire, une maison d’habitation avait été donnée à bail à une société A, aux droits de laquelle sont venues successivement les sociétés B, C et D, qui l’avaient mise à disposition de M. X, en sa qualité de salarié.

Après la résiliation du bail, le bailleur a assigné la société C en réparation de son préjudice consécutif à des dégradations et a en outre dirigée ses demandes contre l’occupant. La société C a été mise hors de cause.

Pour déclarer irrecevables les demandes formées par le propriétaire contre l’occupant, la Cour d’appel a retenu que « l’action du bailleur ne pouvait, dans la même instance, être fondée à la fois sur la responsabilité contractuelle à l’égard du locataire et sur la responsabilité délictuelle à l’encontre des occupants qui ne l’étaient qu’en application du contrat de bail et de leur lien contractuel avec la société D », que « le respect des obligations d'entretien ou de réparation dans un contrat de location ne peut s’apprécier qu’à l’égard du locataire qui doit être appelé en la cause et au regard de ses obligations contractuelles », qu’ « il ne peut, dans la même instance, être apprécié indépendamment à l’égard des seuls occupants au regard des règles de la responsabilité délictuelle » et qu’ « il appartenait au bailleur de diriger son action contre son cocontractant à l’époque des dégradations alléguées sur la base de la responsabilité contractuelle de celui-ci ».

Au visa de l’article 1382, devenu 1240, du Code civil, la Cour de cassation a cependant infirmé l’arrêt de la Cour d’appel en énonçant que la recevabilité de l’action en responsabilité délictuelle formée par le propriétaire d’un logement contre un occupant auquel il n'est pas contractuellement lié n'est pas subordonnée à la mise en cause du locataire.

Cass., 3ème civ., 20 décembre 2018, pourvoi n° 17-31461, FS-P+B




Maîtres Sébastien MENDES-GIL, Nicolas BERTHIER,
Eric SCHODER et Hassna ZAHRI

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