Cabinet Cloix & Mendès-Gil, cabinet d'avocats à Paris
LETTRE D'ACTUALITÉ / Mars 2019
Droit immobilier
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La majoration du dépôt de garantie en cas de non-restitution dans les délais prévus est conforme à la Constitution

Le Conseil constitutionnel avait été saisi par la Cour de cassation (Civ. 3ème, 13 déc. 2018, n° 18-17.729) d’une Question prioritaire de constitutionnalité (QPC) concernant l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi du 24 mars 2014 dite « Alur », qui définit le régime juridique du dépôt de garantie et les conditions de sa restitution.

Le septième alinéa de l’article 22 prévoyant, en cas de non-restitution dans les délais prévus, que le dépôt de garantie devant être restitué au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, a été déclaré conforme à la Constitution.

L’auteur de la contestation invoquait notamment l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 selon lequel « La loi ne doit établir que des peines strictement et évidemment nécessaires, et nul ne peut être puni qu'en vertu d'une loi établie et promulguée antérieurement au délit, et légalement appliquée ». Les principes énoncés par cet article s’appliquent non seulement aux peines prononcées par les juridictions répressives mais aussi à toute sanction ayant le caractère d’une punition. Ainsi, selon le requérant, les dispositions contestées seraient contraires aux principes de proportionnalité et d’individualisation des peines, dans la mesure où elles sanctionnent le défaut de restitution dans les délais du dépôt de garantie d'une majoration du montant de ce dernier, automatique et indépendante des sommes effectivement dues.

Cependant, le Conseil a relevé, d’une part, que la majoration contestée est versée au locataire lésé et que, selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, cette majoration ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal prévus par l’article 1153 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats. Le Conseil constitutionnel souligne ainsi qu’en l’instaurant, le législateur a entendu compenser le préjudice résultant pour le locataire du défaut ou du retard de restitution du dépôt de garantie et favoriser ainsi un règlement rapide des nombreux contentieux qui en découlent.

Le Conseil a retenu, d’autre part, qu’en prévoyant que cette majoration est égale à une somme forfaitaire correspondant à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, le législateur s’est fondé sur un élément en lien avec l’ampleur du préjudice, dans la mesure où le montant du loyer mensuel est pris pour référence comme plafond du dépôt de garantie, et a pris en compte la durée de ce préjudice.

Par conséquent, selon le Conseil Constitutionnel, la majoration, qui présente un caractère indemnitaire, ne constitue pas une sanction ayant le caractère d’une punition et est donc conforme à la Constitution.

Cons. const., 22 févr. 2019, n° 2018-766 QPC




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Eric SCHODER et Hassna ZAHRI

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