Cabinet Cloix & Mendès-Gil, cabinet d'avocats à Paris
LETTRE D'ACTUALITÉ / Septembre 2019
Droit immobilier
SOUS-LOCATION
Le bailleur qui n’a pas autorisé la sous-location de son logement peut solliciter le remboursement des sommes perçues par son locataire à ce titre

Une SCI a donné à bail un appartement à des personnes physiques. Cette dernière s’est aperçue que ces locataires avaient procédé à la sous-location non autorisée dudit logement pendant plusieurs années et a engagé une procédure aux fins d’obtenir le remboursement de tous les sous-loyers perçus en exécution de son droit d’accession.

Par arrêt en date du 5 juin 2018 (CA Paris, 5 juin 2018, Chambre 4, Section 4, n°16-10684), la Cour d’appel de Paris a condamné les locataires à restituer les sous-loyers perçus.

Saisie par les locataires, la Cour de Cassation rejette leur pourvoi au visa des articles 546 et suivants du Code civil et juge que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ».

Cass., 3ème civ., 12 septembre 2019, pourvoi n° 18-20.727




BAIL COMMERCIAL
L’exercice par le bailleur de son droit de repentir emporte renouvellement du bail

Dans le cadre d’un bail commercial, un propriétaire a notifié à son locataire un congé comportant refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction. Le locataire a engagé une procédure aux fins de paiement d’une indemnité d’éviction mais la société bailleresse a ensuite exercé son droit de repentir en proposant certaines modifications au bail initial.

Pour valider l’exercice du droit de repentir et rejeter la demande du locataire, la Cour d’appel a retenu que, si le bail initial stipule une clause-recette - déterminant le loyer en fonction du chiffre d'affaires du preneur – l’offre du bailleur de substituer à cette stipulation une clause de loyer fixe dans le bail renouvelé n’était pas de nature à entacher la validité du repentir exercé par le bailleur.

La Cour de cassation a cassé cette décision au visa des articles L. 145-58 et L. 145-59 du Code de commerce en soulignant que l’exercice par le bailleur de son droit de repentir emportait renouvellement du bail et ne pouvait comporter la proposition d’un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer.

Cass., 3ème civ., 12 septembre 2019, pourvoi n° 18-18.218




Maîtres Sébastien MENDES-GIL, Nicolas BERTHIER,
Eric SCHODER et Hassna ZAHRI

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